ROBERT Kiyosaki membuat konsep bahwa aset seperti rumah, mobil, dan peralatan-peralatan lainnya adalah utang. Hal ini berbeda dengan akuntansi umum yang berprinsip aset sama dengan utang ditambah modal.

Konsep Kiyosaki tersebut disebabkan karena aset menghasilkan biaya atau cost. Kiyosaki membeli aset pertamanya senilai 18 ribu dolar Amerika pada tahun 1974. Nilai yang cukup besar saat itu untuk sebuah rumah/kondominium kecil yang hanya memiliki satu kamar tidur dan satu kamar mandi berlokasi di Maui, Hawaii.

Kondominium itu dibeli saat pasar properti hancur di Hawaii. Pada waktu itu, ia hanya memiliki dua ribu dolar di sakunya untuk dijadikan uang muka, lalu ia mengajukan kredit bank untuk membiayai sisanya. Namun setelah itu, ia berpikir kembali bahwa ia akan menyimpan uang di sakunya, dan membiayai uang muka dengan kartu kredit. Kemudian ia melakukannya dan memperoleh rumah pertamanya dengan seratus persen pinjaman.

Rumah yang dimilikinya berpotensi menimbulkan biaya seperti biaya pemeliharaan, penyusutan, dan lain-lainnya, maka rumah itu harus menghasilkan. Kiyosaki lalu menyewakan rumah tersebut dan memperoleh sewa senilai 25 dolar per bulan atau 300 dolar per tahun.

Dengan seratus persen uang pinjaman, Kiyosaki memperoleh pendapatan sebesar 25 dolar. Dari situ ia menyebutnya sebagai infinite return (pengembalian tak terbatas). Pengembalian tak terbatas diperoleh ketika seseorang tidak menginvestasikan uangnya ke dalam suatu aset, tetapi ia masih memiliki aset tersebut dan masih menghasilkan pendapatan.

Kiyosaki tidak mengivestasikan uangnya untuk membeli rumah, ia menggunakan uang pinjaman untuk membeli rumah, tetapi rumah itu tetap miliknya, dan ia memperoleh pendapatan dari rumah itu. Kiyosaki memperoleh dan mengelola utang, lalu memperoleh pendapatan dari aset yang dibeli dari utang, sekarang ia memiliki lebih dari 6500 properti.
(Sebagai catatan, nilai satu dolar Amerika saat itu, jika diperhitungkan dengan nilai inflasi pada beberapa kalkulator inflasi online, adalah 5,61 kali dari nilai sekarang, atau jika dirupiahkan dengan asumsi kurs satu dolar Amerika sama dengan Rp14.500,-, maka satu dolar Amerika pada tahun 1974 kira-kira senilai dengan Rp81.345 pada tahun 2021).

Dari konsep itu, Kiyosaki memberi nasehat untuk anak muda untuk memulai belajar untuk menggunakan utang atau uang orang lain dengan mengatakan bahwa “You see the beauty about real estate is you learn to use debt to get rich” . Ketika ia mendengar orang-orang miskin berkata, saya tidak punya uang, Kiyosaki menyebutnya sebagai orang idiot atau pecundang.

Kiyosaki menekankan bahwa Anda tidak harus menggunakan uang anda, gunakan uang orang lain. Lalu ketika orang-orang itu masih berkata, itu utang, saya tidak ingin melakukannya, Kiyosaki mengatakan, jadilah mereka tetap miskin. Konsep infinite return di atas memang terlihat sederhana, namun pada kenyataannya tidak sesederhana itu. Apa yang membuat tidak sederhana?

Pertama, properti Kiyosaki pertama adalah kondominium berukuran kecil namun berada di tempat yang langsung menghadap ke pantai di Maui, Hawaii. Pantai-pantai di Hawaii adalah kawasan wisata, dan ini menjadikan properti itu berada di tempat strategis. Jika disesuaikan dengan inflasi, harga properti tersebut pada tahun 2021 kira-kira Rp1,464 miliar.

Hampir sama dengan di Indonesia, nilai uang tersebut kira-kira sama dengan satu rumah kecil di pusat kota, atau rumah kecil di pinggir jalan-jalan utama kota. Itu adalah uang yang sangat besar untuk anak muda apalagi yang berasal dari kalangan menengah ke bawah. Sangat sulit bagi anak muda untuk mengajukan pinjaman 16.000 dolar (atau kira-kira sebesar Rp1,3 miliar saat ini) dari bank.

Jika seorang anak muda mendapatkannya, kemungkinan besar ia anak orang kaya, orang terpandang, atau yang telah dikenal reputasinya oleh bank. Apalagi setiap bank memiliki kebijakan masing-masing terkait batasan pinjaman dan mengharuskan ada uang muka sebesar antara 20 sampai 30 persen dari nilai properti.

Kedua, pembayaran uang muka properti senilai 2.000 dolar (atau kurang lebih Rp162 juta saat ini) dilakukan menggunakan kartu kredit. Untuk bisa membayar sebesar itu, seseorang harus memiliki kartu kredit dengan limit yang tinggi. Tidak mudah untuk mendapatkan kartu kredit seperti ini, apalagi anak muda. Untuk mempunyai kartu kredit, seseorang harus memiliki penghasilan, dan untuk mendapatkan limit yang tinggi, seseorang harus berpenghasilan tinggi pula. Bagaimana jika saya masih muda, miskin, dan belum bekerja?

Ketiga, memperoleh penyewa properti untuk mendapatkan pemasukan. Kegiatan ini seperti mencari customer atau pelanggan untuk menyewa properti dengan harga yang disepakati, dan tentu saja harga kesepakatannya wajar. Mengingat properti biasanya tidak bisa berpindah, maka calon penyewa adalah orang yang berkepentingan untuk tinggal atau berbisnis di lokasi tersebut dalam beberapa waktu. Negosiasi antara pemilik properrti dengan calon penyewa menjadi kunci penting untuk merundingkan perjanjian sewa dan memperoleh kesepakatan yang menguntungkan atau mendatangkan manfaat bagi kedua pihak. Kegiatan ini melelahkan karena memakan waktu untuk melayani calon penyewa survei lokasi dan ketidakpastian dalam negosiasi. Negosiasi panjang pun belum tentu berakhir dengan kesepakatan.

Keempat, tidak dijelaskan bagaimana Kiyosaki mengangsur atau melunasi utang-utangnya. Jika dilihat kembali, Kiyosaki hanya memiliki penghasilan per tahun sebesar 300 dolar dari properti pertamanya. Perlu minimal 59 tahun untuk melunasi pokok pinjaman properti pertama tersebut, dan ini belum termasuk bunga. Namun Kiyosaki mengatakan kunci utama dalam pelunasan utang ini adalah cashflow atau arus kas yang baik. Untuk melunasi pinjamannya, mungkin seperti peribahasa kita “gali lubang, tutup lubang”, tapi ia berhasil dilakukannya. Kemungkinannya adalah Kiyosaki melakukan replikasi atas konsep yang dibuatnya dengan properti yang lebih besar dengan pendapatan yang lebih besar. Seperti kata Bill Gates yang pernah berkata untuk anak-anak muda, “To won big, you sometimes have to take big risks” yang dapat berarti untuk menang besar, kadang-kadang anda harus mengambil risiko besar. Hal ini selaras dengan salah satu prinsip dalam manajemen keuangan, high risk-high return. Jika berinvestasi pada sesuatu yang berisiko tinggi, maka akan mendapatkan keuntungan yang tinggi pula.

Seseorang yang ingin kaya pasti menghadapi kesulitan-kesulitan di atas. Untuk menjadi kaya, seseorang harus menjadi entrepreneur dengan jiwa entrepreneur yang kuat, yang tidak menyerah pada keadaan atau keterbatasan, seperti tidak punya uang, tidak punya waktu, punya anak-anak, punya banyak tagihan, dan lain-lainnya. Untuk menjadi kaya juga harus memiliki keberanian, yaitu berani berutang. Utang, kata lainnya adalah pinjaman atau kredit dari bank. Kredit berasal dari kata Latin credere yang berarti percaya atau kepercayaan. Pemberian kredit perbankan dilakukan berdasarkan kepercayaan. Jika tidak dari perbankan, maka anak muda dapat memperoleh kepercayaan dari pengusaha sukses atau teman-teman yang dikenal baik yang mau memberi pinjaman. (Tentu pinjaman harus dikelola serius dan dikembalikan tepat jumlah dan waktunya).

Miliarder Daniel Steven Pena atau yang dikenal dengan Dan Pena, pernah berkata “Tunjukkan kawan-kawanmu, maka akan kutunjukkan masa depanmu. Kamu ingin tahu mengapa kamu gagal, lihat saja orang-orang di sekitarmu dimana kamu habiskan waktumu bersama mereka.” Pena seolah-olah berkata, jika ingin kaya, bergaullah dengan orang kaya, jika ingin pintar, bergaullah dengan orang-orang pintar, dan jika ingin sukses bergaullah dengan orang-orang sukses.

Dalam berusaha, kesuksesan dan kegagalan adalah sesuatu yang wajar. Jika sukses, akan menjadi kebanggan dan menambah kepercayaan diri bagi anak muda, namun jika gagal, atau membuat kesalahan, maka anak muda harus dengarkan nasihat Jack Ma. Ia berkata, cukupkan sampai umur dua puluh lima tahun (kesalahan-kesalahanmu), kamu mungkin akan beberapa kali jatuh bangun, nikmati saja prosesnya, tapi jangan takut gagal dan jangan menyerah, dan hanya ada satu Bill Gates di dunia ini. Jack Ma paham bahwa anak-anak muda sangat berharap sukses dan kaya, namun ia menyarankan untuk tidak meniru Bill Gates yang berhenti kuliah.